Handelsrecht

Hauskauf – Bedeutung eines Verkaufsexposés

Angaben in einem Verkaufsexposé sind in aller Regel nicht bindend, wenn sie keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde finden

BGH, Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14

 

Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag wurde ein bebautes Grundstück verkauft. Der Kaufvertrag enthielt einen allgemeinen Haftungsausschluss, wonach die Haftung des Verkäufers für alle Sachmängel ausgeschlossen wurde.

Im Rahmen eines Verkaufsexposés wurden die Wohnfläche mit ca. 200 m² und die Nutzfläche mit ca. 15 m² angegeben. Später beauftragten die Käufer einen Architekten, der eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. In der Folge verlangten die Kläger u.a. eine auf Minderung gestützte Rückzahlung von EUR 66.411,00.

In den Tatsacheninstanzen wurde die Klage abgewiesen.

 

Urteil

Die dagegen gerichtete Revision der Erwerber hatte keinen Erfolg.

Zunächst hat der BGH jedoch die Begründung der Vorinstanzen zur von ihm bestätigten Klageabweisung verworfen. Diese ließen die Klage insbesondere an dem wirksam vereinbarten Haftungsausschluss scheitern. Dem trat der BGH mit der überzeugenden Begründung entgegen, dass ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel sich nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt.

Der BGH arbeitet aber präzise heraus, dass die Klage insofern keinen Erfolg haben kann, als gerade keine vereinbarte Beschaffenheit hinsichtlich der Wohnfläche vorlag. Die Angaben in dem Exposé waren hier nicht relevant. Der BGH setzt sich mit teilweise widerstreitenden Auffassungen der Obergerichte auseinander. Im Kern entscheidet der BGH, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 führt. Mit Blick auf das allen Parteien bekannte Beurkundungserfordernis und dessen Bedeutung als Warn – und Schutzfunktion kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes – mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung – vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird.

 

Praktische Bedeutung

Der BGH hat hier eine bemerkenswerte Entscheidung getroffen, die – obschon es sich nicht um eine baurechtliche Angelegenheit handelt – insbesondere auch auf das Bauträgerrecht eine erhebliche Auswirkung haben könnte. Der Bereich im Baurecht, in dem am häufigsten mit Exposés gearbeitet wird, ist das Bauträgerrecht. Die vorliegende Entscheidung betrifft wichtige Rechtsauffassungen hinsichtlich der Frage der vereinbarten Beschaffenheit und der damit zusammenhängenden Bedeutung der notariellen Beurkundung von Verträgen.

Erwerber von Eigentum, insbesondere solche, die im Rahmen von Bauträgerverträgen Wohnungseigentum erwerben wollen, sind zu besonderer Sorgfalt aufgerufen, auch und gerade, wenn es um Detailfragen geht, die vermeintlich in einem Verkaufsprospekt geklärt scheinen.